اليوم ، سيقدم المحامي عيسى بن حيدر ، مؤسس ورئيس شركة بن حيدر للمحاماة والاستشارات القانونية ، توضيحات بشأن القوانين التي تحكم العلاقات بين الملاك والمستأجرين في دبي.
أصدر صاحب السمو الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم ، حاكم دبي ، القانون رقم 26 لعام 2007 لتنظيم العلاقة بين المستأجرين والملاك في دبي.
صدر القانون المذكور أعلاه في ضوء المواد المدرجة في القانون الاتحادي رقم 5 لعام 1985 بشأن التأجير والمعاملات المدنية الصادرة عن حكومة الإمارات العربية المتحدة وتعديلاته ؛ وعلى قانون الإثبات الاتحادي رقم 10 لعام 1992 ؛ وعلى المرسوم رقم 2 لعام 1993 بشأن تشكيل لجنة قانونية خاصة لتسوية المنازعات بين الملاك والمستأجرين ؛ وعلى القانون رقم 16 لعام 2007 بشأن إنشاء هيئة تنظيم سوق العقارات ؛ كل هذه المواد قد حلت محلها المواد 2 و 3 و 4 و 9 و 13 و 14 و 15 و 25 و 26 و 29 و 36 ، وفقا للقانون رقم 33 لعام 2008. ينص البند 1 من هذا القانون على أن القانون يجب أن يسمى "القانون رقم 26 لعام 2007 بشأن تنظيم العلاقات بين الملاك والمستأجرين العقاريين في إمارة دبي".
تحدد المادة 2 (تم استبدالها) معنى الكلمات والمصطلحات المستخدمة فيما يلي ، وتنص على أنه ينبغي استخدام كلمة "إمارات" بشكل ضيق وفقط بمعنى "إمارة دبي" ، أي أنه يجب على القانون إدارة العقارات الواقعة في الإمارة فقط دبي. وكلمة "اللجنة" تعني اللجنة القانونية التي تتعامل مع حل النزاعات التي تنشأ بين الملاك والمستأجرين ، والتي يتم تحديدها على أنها المالك والمستأجر. في الوقت نفسه ، تنص المادة 3 (المعدلة) على مدى الصلاحية القانونية لأحكام هذا القانون التي تنطبق على قطع الأراضي والعقارات المستأجرة في الإمارة ، باستثناء الوحدات العقارية التي أنشأها الأفراد - "الأفراد" أو الهيئات الاعتبارية - "الوكالات الرسمية و الشركات "لإعادة التوطين المجانية لموظفيها.
توضح الفقرة "أ" من المادة 4 (المعدلة) أن العلاقة بين المؤجر والمستأجر يجب أن تُبنى وفقًا لعقد الإيجار ، والذي يتضمن وصفًا للعقار المؤجر ، والغرض من الإيجار ، وصلاحية التأجير ، وطريقة الدفع ، واسم المالك إذا لم يكن الأخير مالكًا وعين شركة متخصصة لإجراء عمليات الاستئجار نيابة عنه. وفقًا للفقرة "ب" من هذه المادة ، يجب تسجيل جميع العقود وأية إضافات عليها في "هيئة تنظيم سوق العقارات" ، وتنص المادة 5 على الحاجة إلى تحديد فترة الإيجار. إذا لم يتم الاتفاق على هذه الفترة مقدمًا ، أو إذا كان من الصعب تحديد مدة عقد الإيجار ، فيجب أن يقتصر عقد الإيجار على الفترة المحددة لدفع الإيجار. في الوقت نفسه ، تتضمن المادة 6 مفهوم التأكيد المقترح للتجديد ، حيث تنص على أنه "إذا انتهت مدة عقد الإيجار بالفعل واستمر المستأجر في الإقامة في العقار دون أي اعتراض من المؤجر ، فينبغي اعتبار هذا العقد ممتدًا إلى نفسه "وللفترة نفسها أو سنة واحدة ، وهذا يتوقف على أي فترة أقصر."
من ناحية أخرى ، تحذر المادة 7 كلا الطرفين في العقد من إنهاء العقد من جانب واحد ويحظر الإلغاء الأحادي للعقد خلال مدة العقد ، حيث يجب أن يحدث هذا الإلغاء باتفاق متبادل بين الطرفين ووفقًا لأحكام هذا القانون.
على الرغم من أن المادة 8 تنص على المستأجرين من الباطن ، في الحالات التي يسمح فيها القانون أو المؤجر للمستأجر الرئيسي بتأجير الوحدة العقارية المؤجرة إلى المستأجر الرئيسي ، فإن كل هذه العلاقات تخضع لشروط العقد الرئيسي نفسه.
وبالتالي ، لا يحق للمتأجر الإقامة في الوحدة العقارية المؤجرة بعد انتهاء عقد الإيجار ، ما لم يوافق المؤجر صراحةً على تمديد عقد الإيجار هذا.
تنص الفقرة "أ" من المادة 9 على أنه يتعين على الطرفين تحديد تكلفة عقد الإيجار. إذا تم إهمال هذا الشرط أو كان من الصعب إثباته ، فيجب تحديد سعر الإيجار وفقًا لأسعار الوحدات العقارية المماثلة الأخرى ، ويجب أن يكون الطرف الذي يحدد هذه القيمة وفقًا للفقرة "ب" من هذه المادة هو اللجنة المذكورة أعلاه بما أن معايير الزيادة الدورية في تكلفة الإيجار ، المقابلة لمعامل التضخم والوضع الاقتصادي في الإمارة ، أو أي عوامل أخرى تراها اللجنة ضرورية ، سيتم أخذها في الاعتبار. في هذا الصدد ، ينبغي أن تشارك هذه اللجنة أيضًا في وضع معايير لزيادة تكلفة الإيجار ، والتي يجب أن تكون متسقة مع الوضع الاقتصادي العام ، وفقًا للمادة 10 من هذا القانون. في الوقت نفسه ، تنص المادة 11 على حقوق المستأجر فيما يتعلق بالمزايا المقدمة في العقار الذي يستأجره ، مثل مواقف السيارات وحمامات السباحة وما إلى ذلك. وتصف المادة 12 طريقة ووقت تحديد تكلفة الإيجار. إذا لم يتم إبرام أي عقد ، يجب أن يتم السداد في أربعة أجزاء متساوية خلال العام. تسمح المادة 13 (المعدلة) لكلا الطرفين بتعديل شروط العقد أو زيادة / خفض تكلفة الإيجار. في حالة عدم وجود عقد ، تحدد هذه اللجنة القيمة العادلة. في هذه الحالة ، يتعين على أي طرف يرغب في تقديم تعديل أو تصحيح إخطار الطرف الآخر قبل 90 يومًا على الأقل ، ما لم يتم الاتفاق على خلاف ذلك ، وفقًا للمادة 14. بالإضافة إلى ذلك ، تنص المادة 15 على أنه يجب على المؤجر لتسليم وحدة عقارية في حالة مناسبة للاستخدام ، ما لم تكن هناك اتفاقات أولية بشأن توفيرها للمستأجر دون التشطيب النهائي بحيث يقوم المستأجر بذلك بمفرده. علاوة على ذلك ، تنص المادة 16 على أنه يجب على المؤجر إجراء إصلاحات دورية وتجميلية بشكل دوري دون تغيير شروط تأجير الممتلكات أو انتهاك شروط استخدام المستأجر للمباني التي تم تأجيرها له لأي سبب (المادة 17).
من ناحية أخرى ، يجب على المالك إعطاء موافقته للمستأجر حتى يتمكن الأخير من تمثيل نفسه في الهيئات الرسمية ، والحصول على تصاريح لأعمال الديكور أو الإصلاح ، والتأكد من أن هذه الأعمال لا تضر هياكل المباني في العقارات. في الوقت نفسه ، تلزم المادة (19) المستأجر بدفع الإيجار في الوقت المحدد وتسمح للمؤجر بأخذ وديعة نقدية من المستأجر كضمان لأعمال الإصلاح في العقارات في نهاية العقد (المادة 20). أيضًا ، تنص المادة 21 على أن المستأجر ملزم بإعادة الممتلكات المؤجرة بنفس الحالة التي استلمت بها في الأصل ، باستثناء الاستهلاك المادي الطبيعي ، في نفس الوقت الذي يدفع فيه جميع الرسوم والرسوم المطلوبة وفقًا للمادة 22.
في الوقت نفسه ، تحذر المادة 23 المستأجر من القيام بأي تحسينات قام بها أثناء مغادرته المبنى المستأجر ، ما لم يتفق الطرفان على خلاف ذلك. علاوة على ذلك ، تحذر المادة 24 المستأجر من نقل أو تأجير الباطن إلى شخص ما ، ما لم يتم الحصول على إذن كتابي من المؤجر. من ناحية أخرى ، تحدد المادة 25 الحالات التي يجب أن يكون للمستأجر فيها الحق في مغادرة العقار المؤجر قبل انتهاء عقد الإيجار ، على سبيل المثال ، عدم القدرة على سداد عقد الإيجار بعد تلقي التحذير ، أو تأجير العقار المؤجر دون علم صاحب العقار أو استخدام العقار المستأجر. لأغراض غير قانونية ، أو استخدامه بطريقة تنتهك النظام العام والأخلاقيات الاجتماعية ، أو إذا ترك المستأجر عقد الإيجار هذا المبنى لأغراض أعماله ، دون تسوية ، أو إذا كانت الممتلكات المستأجرة في حالة قريبة من التدمير ، أو إذا كان المستأجر لا يلتزم بالشروط المنصوص عليها في القانون ، أو إذا كان التطوير المعماري للإمارة يتطلب تدمير الممتلكات المستأجرة.
يجب إرسال تحذير بخصوص كل ما ذكر أعلاه من خلال بريد إلكتروني موثق أو مسجل. بالإضافة إلى ذلك ، قد يطلب المالك أيضًا الإفراج عن وحدة عقارية في نهاية عقد الإيجار ، أو إذا كان ذلك مطلوبًا لهدم المبنى أو إعادة بنائه ، أو إذا كانت هناك حاجة إلى إصلاح المبنى المؤجر ، أو إذا كان المالك يريد استخدام العقار لاستئجاره أو لنقله إلى شخص ما من أقاربهم المقربين. في هذه الحالة ، يلتزم المالك بإخطار المستأجر بالأسباب التي تُجبره على إخلاء المبنى قبل 12 شهرًا على الأقل من تاريخ المغادرة المخطط لها من المبنى المستأجر ، بالطريقة نفسها المشار إليها أعلاه.
إذا منحت اللجنة المذكورة المؤجر الحق في إصلاح العقار المستأجر ، الذي يعتزم استخدامه لتلبية احتياجاته الخاصة أو لاحتياجات أسرته المباشرة ، فلا يحق للمؤجر تأجير هذا العقار إلى أي طرف ثالث ، ولا يمكنه القيام بذلك إلا عن طريق انقضاء فترة عامين ، إذا كان هذا هو السكن ، وفترة ثلاث سنوات ، إذا تم استخدام الممتلكات لأغراض أخرى ، من لحظة تأكيد أعمال الإصلاح ، وما لم تقرر اللجنة المخولة خلاف ذلك. بالإضافة إلى الحالات المذكورة أعلاه ، يجوز للمستأجر التقدم بطلب إلى اللجنة لاتخاذ قرار بشأن دفع التعويض عن الخسائر المتكبدة.
من ناحية أخرى ، تنص المادة 27 على أنه لا يمكن إنهاء عقد الإيجار بسبب وفاة المؤجر أو المستأجر ، ويجب أن يستمر عقد الإيجار مع المحال إليهم. إذا أصر خلفاء المستأجر على إنهاء عقد الإيجار ، فقد يتم إنهاء العقد بعد ثلاثين يومًا من استلامهم إشعارًا مكتوبًا تم إرساله إلى المؤجر أو في نهاية العقد ، وهذا يتوقف على التاريخ الأقرب.
تنص المادة 28 على أن المستأجر يجب ألا يتعرض لأي ضرر في نقل ملكية العقار إلى مالك آخر ، شريطة أن تكون مواعيد الإيجار ثابتة مع المالك السابق الذي باع ملكيته لمالك آخر.
في الوقت نفسه ، تنص المادة 29 (المعدلة) على المستأجر الحق في العودة إلى نفس وحدة الإسكان في حالة قيام المؤجر بإجراء إصلاح كبير وإعادة بناء كاملة ، أو إصلاح عادي ، في السكن المؤجر بعد تحديد سعر إيجار جديد. لذلك ، يجب أن يكون للمستأجر حق الأولوية في استئجار العقار نفسه ، شريطة أن يؤكد رغبته في استئجار هذا العقار في غضون ثلاثين يومًا من استلام المؤجر لإشعار بشأن هذا العقار.
علاوة على ذلك ، تحمي المادة 30 المتأجر من إلغاء عقد الإيجار إذا تم تأكيد العقد المبرم من قبل المستأجر الرئيسي من قبل المؤجر. وتلزم المادة 31 المستأجر بتحديد تكلفة عقد الإيجار ، حتى إذا كان المؤجر قد أقام دعوى لإخلاء العقار خلال مدة المطالبة بأكملها ، حتى يتم إصدار أمر من المحكمة.
تسمح المادة 32 لكلا الطرفين بالاتفاق على التحكيم وتسمح للجنة ذات الصلة بإصدار أي قرارات داخلية فيما يتعلق باستعادة حقوق كلا الطرفين حتى يتم التوصل إلى قرار نهائي من خلال التحكيم. علاوة على ذلك ، تمنح المادة 33 السلطة للجنة المختصة لتعيين المحكمين بناءً على طلب أي من الطرفين ، نظرًا لأن عددهم يجب أن يكون مساوًا للمبلغ المتفق عليه مسبقًا أو مكملاً له. بالإضافة إلى ذلك ، تمنع المادة 34 المؤجر من فصل المرافق في العقارات أو تقييد وصول المستأجر إليها. في هذه الحالة ، يجوز للمستأجر تقديم شكوى إلى الشرطة أو اللجنة ذات الصلة ، في حين تنص المادة 35 على كيفية تنفيذ القرارات المتعلقة بالإفراج عن العقارات من خلال هذه اللجنة ، والتي يتعين عليها تقديم طلب إلى قسم إنفاذ القانون في دبي لتعزيز قراراتها وإنفاذها.
في الواقع ، أوضح هذا القانون المعزز العديد من المواقف المتعلقة بعلاقات الإيجار في دبي ونص بشكل كامل على طرق لإقامة علاقة إيجار بين المالك والمستأجر ، وكذلك طرق تحديد أسعار الإيجارات وحقوق والتزامات الطرفين. وعلى الرغم من أن القانون ينص على أن "العقد يعتبر الرابط بين الأطراف التي أبرمته" ، فإن هذا القانون يتدخل في حماية حقوق كل من الطرفين بحيث لا يستغلها الطرف الآخر.
وبالتالي ، لا يمكن لمالك العقار إثبات غطرسته تجاه ممتلكاته وإنهاء عقد الإيجار من جانب واحد ، وتغيير فترة الإيجار وقيمته ، وكذلك طرد المستأجر في أي وقت مناسب له. لهذا السبب تم إصدار هذا القانون المعدل من أجل تثبيت علاقات التأجير وإجبار جميع أطراف العدالة ، عن طريق وضع قواعد محايدة للجميع ، تم الإعلان عنها أعلاه ، بهدف تنظيم علاقات التأجير بحيث يمكن لجميع الأطراف العيش في سلام وأمن ، وحيثما من بين الطرفين ، كان لي الحق في إقامة سعيدة في هذه الإمارة ، والتي تزدهر تحت إشراف حاكمها الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم ، الذي أصدر هذا القانون وتعديلاته. نأمل أن تظهر قوانين مماثلة في جميع الإمارات الأخرى في دولة الإمارات العربية المتحدة حتى يتسنى لجميع الناس الاستمتاع بإقامتهم في هذه الدولة المضيافة والآمنة.
