هيلين ماتيو
المستشار القانوني وكاتب العدل (كندا).
عضو في نقابة المحامين في كندا وكيبيك.
أدى النمو السكاني غير المسبوق في دولة الإمارات العربية المتحدة بسبب العمال الزائرين ، وتزايد عدد السياح بشكل كبير وعدد كبير من المشاريع الدولية إلى طفرة غير مسبوقة في العقارات في دبي. تم تحديد أصل هذه الطفرة في عام 2002 ، عندما أعلن حاكم دبي ، صاحب السمو الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم ، أن حق امتلاك أنواع معينة من العقارات في الإمارة سيُمنح الآن لجميع المستثمرين ، بغض النظر عن جنسيتهم. بموجب القانون الأساسي ، فإن ملكية العقارات في إمارة دبي محدودة وتمنح فقط لمواطني دولة الإمارات ودول الخليج ، وكذلك للشركات التي يملكها مواطنو هذه البلدان بنسبة 100 ٪. لذلك ، فإن أي شركة مسجلة في الإمارات ، ومساهميها من الرعايا الأجانب (على سبيل المثال ، شركة ذات مسؤولية محدودة - ذ م م ، 49٪ منها مملوكة من قبل أجنبي) ، لن تعتبر "محلية" بمعنى الحصول على ملكية عقارية. يحق للشركات والأفراد الأجانب التمتع بحرية ملكية العقارات في مناطق معينة فقط.
مصطلح "التملك الحر" ، أو "الملكية الحرة للعقارات" ، هو مفهوم طالما تم استخدامه في الإمارات. يعتبر الشخص الذي يمتلك حق الملكية الحرة للعقار هو المالك المطلق للأرض والمباني التي ينطبق عليها هذا الحق. للمالك الحق في الإقامة واستخدام وتلقي الدخل من العقارات لفترة زمنية غير محدودة أو حتى ينقل المالك الملكية إلى مالك آخر. لورثة مالك العقار الحق في وراثة الممتلكات بعد وفاة المالك. من الواضح تمامًا أنه مع إطلاق مشاريع عقارية واسعة النطاق مثل مرسى دبي ، وتلال الإمارات ، وجميرا ، وثلاث جزر اصطناعية ، وجزر النخلة ، وواجهة دبي البحرية ، وجميرا بيتش ريزيدنس ، والمروج ، و الينابيع ، والمرابع العربية ، وإدخال قانون العقارات الجديد كان في استقبال مع توقع كبير واهتمام.
فماذا يقول قانون العقارات الجديد بالضبط؟ ما هي الحقوق الممنوحة أو ، على العكس ، محدودة بموجب القانون الجديد؟ والأهم من ذلك ، ماذا يقول القانون الجديد عن مالكي العقارات الأجانب؟
كيف تسجل حقك؟
تنص المادة 6 من القانون الجديد على أن دائرة الأراضي والأملاك في دبي ستصبح من الآن فصاعداً الهيئة الوحيدة التي تعترف وتسجيل ملكية العقارات. قبل إدخال القانون الجديد عند شراء العقارات ، تم تسجيل المشتري في النظام الداخلي للمطور المعني. لقد أدى النظام الداخلي للمطورين ولا يزال يلعب دور أداة قيمة لتسجيل مبيعات العقارات. ومع ذلك ، وفقًا لأحكام القانون الجديد ، بعد إنشاء دائرة الأراضي ، لن يُعتبر أي سجل أو قواعد بيانات للمطورين الآخرين مصادر رسمية للمعلومات.
خلال الفترة الانتقالية من التسجيل الداخلي للمطورين إلى نظام تسجيل واحد في دائرة الأراضي والأملاك في دبي ، اتفق الطرفان على أنه في تلك الحالات التي تكون فيها عملية الشراء قد اكتملت بالفعل ونقل الملكية ، سيتم استبدال سجلات التسجيل الداخلية في نظام المطورين بالسجلات الرسمية في دائرة الأراضي. إذا كان العقار قيد الإنشاء ، فسيتم تسجيل المشتري أولاً في النظام الداخلي للمطورين ، وعند الانتهاء من البناء والتكليف بالمبنى ، سيتعين عليه تقديم طلب إلى دائرة الأراضي لتسجيل الملكية باسمه.
من المهم التمييز بين مرحلتي الاستحواذ على العقارات قيد الإنشاء. خلال المرحلة الأولى ، عندما يكون العقار قيد الإنشاء ، لا يكون للمشتري ملكية مباشرة للعقار. في وقت الانتهاء من البناء ، ونقل الممتلكات إلى المشتري ودفع جميع المدفوعات المتعلقة بقيمة العقار ، تبدأ المرحلة الثانية عندما يصبح المشتري المالك الكامل للعقار ويمكنه التقدم بطلب لتسجيل ملكية في دائرة الأراضي والأملاك.
من أجل اعتبار المالك الكامل للعقار ، لا يكفي أن يكون للمشتري عقد واحد لبيع عقار مع مطور. يجب على المشتري تحويل العقد إلى دائرة الأراضي مع طلب تسجيل الملكية باسمه. إذا كانت جميع المستندات المقدمة صحيحة ، فسوف تسجل دائرة الأراضي ملكية المشتري فيما يتعلق بهذا الكائن في سجل واحد للعقار وإصدار شهادة ملكية. هذه هي الشهادة التي ستكون وثيقة تثبت ملكية العقارات.
كم يكلف؟
عند تسجيل الملكية في دائرة الأراضي والأملاك في دبي ، يجب على المشتري والبائع دفع رسوم الدائرة ، والتي تشكل حاليًا 2٪ من القيمة السوقية للعقارات ، لكن هذه الأرقام قيد المراجعة ومن المحتمل أن تتغير. في الوقت نفسه ، يتم تحديد حصص المشتري والبائع في حدود 2 ٪ بالاتفاق بين الطرفين. بالإضافة إلى ذلك ، عند نقل ملكية العقار من المطور إلى المالك المباشر ، يتم فرض رسوم نقل ، ويتوقف المبلغ على من يتم شراء العقار بـ: ما يصل إلى 3 ٪ للأفراد وما يصل إلى 1.5 ٪ للكيانات القانونية. إذا تم شراء العقار باسم شركة خارجية ، فيمكن نقل الملكية عن طريق بيع الشركة الخارجية مع ممتلكاتها. في الواقع ، مع هذا النوع من النقل ، فإنه ليس بيع العقارات ، بل شركة خارجية تملك العقارات ، مما يقلل من حجم رسوم النقل.
كيفية توريث العقارات؟
عند شراء العقارات في الإمارات ، على سبيل المثال ، في دبي ، يطرح العديد من المستثمرين أسئلة حول وراثة العقارات في إطار الشريعة الإسلامية. في حالة الوفاة ، يتم تطبيق قانون دولة الإمارات العربية المتحدة على وصايا المواطنين الأجانب فيما يتعلق بالعقارات في الإمارات ، في حين أن الإرادة لا تمتد إلا إلى حصة 30 ٪ من هذا العقار. على الرغم من أن للمواطنين الأجانب الحق في تطبيق تشريع بلدهم ، فمن المحتمل جدًا أن الملكية لن تنتقل إلى الملكية الكاملة لزوج المتوفى ، لأن الشريعة توزع الممتلكات بين جميع أقرباء الدم. من أجل أن تذهب العقارات إلى أولئك الأشخاص الذين أراد المالك رؤيتهم في الورثة ، يمكن أن يكون الخيار هو إنشاء شركة خارجية ، حيث سيعمل الزوجان كمديرين. في حالة وفاة أحد الزوجين ، سيتم نقل الأسهم في الشركة إلى الزوج الثاني وغيره من الورثة. وبعبارة أخرى ، وبهذه الطريقة يتم إجراء عملية نقل داخلي للأسهم في الشركة ، مما يتجنب الشريعة الإسلامية في الميراث فيما يتعلق بالعقارات. لمزيد من المعلومات حول الجوانب القانونية المتعلقة بشراء العقارات في الإمارات العربية المتحدة ، يرجى الاتصال بالمستشار القانوني Helene mathieu Legal Consultants.
