النص: هيلينا كريوكوفا عندما نتعرف على مدينة المستقبل ، تأتي أول نوما في دبي. نفس المخاوف وسوق العقارات في الإمارات: التغلب على الصعوبات ، لقد عادت إلى مستقبل التنمية المؤكدة ، والمشروعات الجديدة الرائعة والنمو السريع للاستثمار في الاستثمار.
تحتل دبي بانتظام مناصب رائدة في تصنيف الاستثمارات ذات الأولوية في الاستثمارات العقارية: في تصنيف سافيلز ، احتلت الإمارة المركز الثاني في العالم من حيث جاذبية الاستثمارات السكنية ، ويتوقع تصنيف نايت فرانك تمامًا أن دبي ستتصدر لندن قريبًا بهذا المؤشر. رأس المال العالمي للاستثمار.
العرض والطلب - على المقاييس
اختيار المستثمرين ليس مفاجئًا ، لأنه بالإضافة إلى العوامل الرئيسية ، مثل ارتفاع العائد على الأصول ، وسلامة الاستثمارات ، ومعدل عائدها على الاستثمار ، تظهر الإمارة باستمرار في قوائم المدن التي بها أكثر المشاريع العقارية غرابة ومثيرة للاهتمام والأهمية ، مثل مشروع دبي ساوث إيروتروبول ( سابقًا "دبي وورلد سنترال" ، الذي عينه خبراء "نايت فرانك" كأحد أهم خمسة مشاريع للتطوير العمراني في العالم للاستثمارات العقارية.
وأيضًا ، بطبيعة الحال ، MBR City - District One مع بحيراتها الاصطناعية السبعة Lagoons وأكبر شاطئ صناعي في العالم ، ومدينة Aladdin City في قلب خور دبي ، مستوحاة من الثقافة العربية التقليدية ، وثلاثة حدائق ترفيهية تحت الاسم العام Dubai Parks and Resorts ، مشروع تطوير جزيرة بلوتر آيلاند الاصطناعية مع أعلى عجلة فيريس في العالم ، ومدينة دبي للعيون ، ومجمع ميناء خور دبي على نطاق واسع ، وإطار دبي العملاق ، ومشروع تطوير جزيرة ديرة وهذا جزء فقط من تلك المشاريع المذهلة التي ستظهر في دبي عشية معرض إكسبو 2020.
لكن هذه الزوبعة للمشاريع الجديدة ، التي استحوذت على دبي بسرعة ، لا يمكن إلا أن تسبب حرجًا بين العديد من المحللين الذين اعتادوا على رؤية المزالق في كل شيء ، خاصةً مع تراجع النشاط في سوق العقارات وانخفاض ملحوظ في الأسعار. حسنًا ، دعونا نحاول توضيح هذه الصورة الشاملة لمستقبل رائع.
كان حجر العثرة الرئيسي في المحاولات المختلفة لإعطاء توقعات واضحة قدر الإمكان للتطوير المستقبلي لسوق الإسكان في دبي هو العدد الحقيقي للأشياء الجاهزة لدخول السوق في المستقبل القريب. في بداية العام ، كان نطاق المحللين في هذا الصدد كبيرًا للغاية: وبدون إحراج ، ذكروا أن 30000 وحدة سكنية يمكن أن تغذي السوق جيدًا بالفعل في عام 2015. ثم أصبحت التوقعات أكثر تواضعًا: لقد وعد شخص ما بـ 25000 كائن جديد في عام 2015 ، واتخذ آخرون إطارًا زمنيًا أكثر تمديدًا ، حتى لا يكون ثابتًا على الوضع الحالي ، ودعا الأرقام من 70000 كائن حتى عام 2018 ، أو على العكس ، أضيق - 6000 كائن للنصف الثاني من عام 2015.
كل هذا لا يمكن إلا أن يسبب ارتباكًا بين المستثمرين والارتباك بين بعض المشترين المحتملين ، وبعد ذلك أدلى اللاعبون الرئيسيون في السوق أنفسهم ، بما في ذلك كبار المطورين مثل DAMAC و Union Properties ، بتصريحات تقول إن العرض والطلب لا يزالان متوازنين ، لكن مع ميل إلى غلبة الطلب.
في وقت لاحق ، تم إضافة إحصاءات رسمية إلى هذه البيانات: على الرغم من 25000 عقارًا جديدًا تم التعهد به ، لن يتم تشغيل أكثر من 10000 وحدة سكنية في دبي في عام 2015 ، لأن المطورين أنفسهم يفهمون تأثير عامل العرض على الحالة العامة للسوق ولا يسعون لتحقيق ذلك. تخمة ، تمنع تكليف مرافق جديدة. وفقًا لمركز دبي للإحصاء ، فإن النمو السكاني في دبي في السنوات القادمة سيكون 5-7 في المائة سنوياً ، وسيزيد الإسكان بنسبة 2.2 في المائة سنوياً ، وبالتالي فإن ميزان العرض والطلب يميل إلى أن يسود في السنوات المقبلة.
حقيقة أن الطلب على المساكن في دبي ، والآن ، وفي المستقبل سوف يتقدم بشكل كبير من العرض ، والمحللين والمشاركين في السوق يتحدثون بالإجماع. هكذا نقول رئيس الاتحاد للعقارات خالد بن كلبان ، ورئيس شركة داماك زايد الشعار ، فضلاً عن المحللين من Land Sterling و Bayut. وأخيراً ، تم تحديد النقطة الأخيرة في هذه النزاعات من خلال التقرير الرسمي الأخير لدائرة الأراضي والأملاك في دبي ، والذي ينص على أنه في تسعة أشهر فقط من عام 2015 ، أبرمت الإمارة 33،907 صفقة عقارية ، مما يشير إلى زيادة مطردة في اهتمام المشترين بالسوق.
بالنسبة للأموال الشخصية للمشترين خلال هذه الفترة ، تم بيع العقارات بمبلغ 21.24 مليار دولار أمريكي ، وللائتمان - بمبلغ 25.59 مليار دولار أمريكي ، وبالتالي ، من الواضح أيضًا أن شعبية القروض العقارية في دبي تتزايد سنويًا.
ارتفاع جديد - في ستة أشهر
على مدار العامين الماضيين ، نمت القيمة الإجمالية للعقارات المباعة في دبي لكل ربع لاحق بشكل مطرد ، على أساس أنه يمكن أن نستنتج أن سوق العقارات المحلي يتطور بثبات وثبات ، كما قال رئيس دائرة الأراضي ، سلطان بطي بن ماجرين. ومع ذلك ، تجدر الإشارة إلى أنه كلما اقتربت نهاية العام ، كلما كانت توقعات المحللين والمشاركين في السوق أكثر ثقة بشأن عودة سوق العقارات في دبي الوشيكة (ربما بالفعل في منتصف عام 2016) إلى مؤشرات النمو السابقة.
اليوم ، تحولت هذه الافتراضات الأكثر حذرًا وخجولًا إلى أطروحات واثقة ، مدعومة بالحقائق. إن السبب وراء عودة السوق إلى مراكزه السابقة سيكون تكثيف العمليات في اقتصاد المنطقة بسبب وضع خليج مستقر في بيئة مضطربة في بلدان الشرق الأوسط الأخرى ، بالإضافة إلى توجهه نحو عام 2020 ، عندما يقام المعرض العالمي في دبي.
هناك عامل مهم آخر خارج قطاع العقارات ، ولكن مع ذلك سيكون له تأثير كبير على مزيد من التطوير ، وهو الرفع الأخير للعقوبات الاقتصادية من إيران ، ووعد الإمارات العربية المتحدة ، وخاصة دبي ، بدافع مالي إضافي قوي للتوسع ما لا يقل عن 13 مليار دولار أمريكي من الأرباح التجارية السنوية وفقًا لتقديرات صندوق النقد الدولي ، فإن الزيادة السنوية في إجمالي الناتج المحلي في الإمارات العربية المتحدة فقط بسبب رفع العقوبات المفروضة على إيران ستكون 1٪ على الأقل ، بالإضافة إلى نمو سنوي قدره 3٪ خلال السنوات الثلاث المقبلة.
التركيز على سوق الإيجار
قطاع آخر من قطاع العقارات ، يجذب انتباه المحللين والمستثمرين ، أصبح في الأشهر الستة الماضية سوق تأجير المساكن في دبي. في هذا المجال ، كما في الأشهر السابقة ، لوحظ تزايد التقلبات ، ولكن هناك شيء واحد مؤكد: نمو الأرباح من الاستثمارات في العقارات في دبي مستمر. وفقًا لمؤشرات أسعار منزل فيدار الاستشارية ، فقد ارتفعت العائدات في قطاع الشقق بدبي إلى مستوى قياسي بلغ 7.5٪ خلال الأشهر الثلاثة الماضية ، بينما ارتفعت عائدات الفيلات إلى 4.8٪ جنبًا إلى جنب مع انخفاض الأسعار في قطاع المبيعات واستمرار أو ارتفاع الأسعار في قطاع الإيجار.
إن حقيقة أن إيرادات الإيجارات المتزايدة ، بالإضافة إلى وضع ميناء آمن للاستثمار ملازمة لدبي ، تشكل مستقبلاً متفائلاً إلى حد ما بالنسبة لصناعة البناء العقاري ، كما تم الإشارة إليها في أحدث تقرير لوكالة التصنيف الدولية موديز وفي تقرير تحليلي من فاينانشال تايمز يعد تشريع الاستثمار الأجنبي وشفافية المعايير التنظيمية ، أي السلامة والراحة ، من بين أهم العوامل لتحقيق مزيد من التطوير لسوق الإسكان في دبي ط.
وفقًا لوكالة استشارية أخرى ، Land Sterling ، زادت تكلفة استئجار شقق الاستوديو في المناطق ذات الأسعار المعقولة في دبي بنسبة 13٪ في الربع الثالث من العام وحده. في الوقت نفسه ، فإن الزيادة في تكلفة استئجار المساكن ذات المساحة الأكبر تتناسب عكسياً مع حجم الفيلات والشقق: ارتفعت أسعار الشقق المكونة من غرفة نوم واحدة بمعدل 5-12٪ في الربع ، اعتمادًا على المنطقة ، وأصبحت المساكن الفاخرة ، على العكس من ذلك ، أرخص بالنسبة للمستأجرين. في ذروة شعبية بين المستثمرين والمستأجرين - شقق رخيصة من منطقة صغيرة في المناطق المتقدمة في دبي. وفقًا لـ Propertyfinder ، يقع المستأجرين الأكثر طلبًا في دبي في نطاق السعر من 13500 دولار أمريكي إلى 40،000 دولار أمريكي سنويًا.
وبالتالي ، لا تزال دبي واحدة من أغلى المدن للإيجار في العالم. وهذا ما أكدته دراسة تصنيف UBS الأخيرة بعنوان الأسعار والأرباح.
ومع ذلك ، تمكنت دبي من الوصول إلى المدن الأربع الأولى بأعلى معدلات الإيجارات ويرجع ذلك بشكل رئيسي إلى القطاع العقاري النخبة ، في حين ركزت كل من الحكومة والمطورين أنفسهم في الآونة الأخيرة على الطرف الآخر من الطيف - قطاع الإسكان بأسعار معقولة.
هذا الاتجاه ، الذي تشكل في النصف الأول من العام ، يستمر حتى يومنا هذا. وفقًا لتعريف JLL ، تعتبر دبي ذات الأسعار المعقولة من العقارات التي يبلغ متوسط قيمتها 215،000 دولار أمريكي في قطاع المبيعات وحوالي 19000 دولار أمريكي سنويًا في قطاع الإيجار. هذا النوع من المساكن في دبي هو الأكثر افتقارًا في الوقت الحالي ، لأن ما لا يقل عن 40٪ من إجمالي السكان ، أو 820،000 أسرة ، هم من المشترين والمستأجرين المحتملين لهذه العقارات ، كما يقول تقرير JLL.
ستجذب فرص الاستثمار الجديدة نوعًا جديدًا تمامًا من المستثمرين إلى دبي ، المهتمين بفئة العقارات منخفضة التكلفة ، وبفضلهم ، في السنوات السبع القادمة أو أكثر ، وفقًا للمحللين في نايت فرانك ، تتوقع دبي تطويرًا مستقرًا وواثقًا لقطاع الإسكان.
لمزيد من المعلومات حول شراء وإدارة العقارات في دبي ، اتصل IMEX Real Estate على الهاتف. في موسكو +7 495 5100008 ، الرقم المجاني في الإمارات 800- IMEX (800-4639) أو عن طريق إرسال طلب عبر البريد الإلكتروني [email protected].
