أظهر النصف الأول من عام 2014 أن سوق العقارات في دبي أصبح أكثر نضجًا ، واكتسب الاستقرار الكامن في جميع القطاعات التي تشهد نمواً مطرداً. كان هناك نوع من المقياس لاستقرارها ، وهو تقارير الشركات الاستشارية والتحليلية المشهورة عالمياً ، والتي تراقب تقلبات النمو وتراجع الأسعار بيقظة. الاستنتاجات التي يمكن استخلاصها على أساسها ، ترسم صورة متفائلة إلى حد ما.
استقرار السوق
إذا توقعت معظم الوكالات الرائدة في نهاية عام 2013 ، مع إدراكها في توقعاتها بزيادة غير مسبوقة في أسعار العقارات السكنية بقيمة 33٪ ، حدوث زيادة أخرى في القطاع العقاري في دبي في ذروة مؤشرات الأسعار ، ثم أصبح من الواضح بحلول نهاية الربع الأول من عام 2014 في وقت سابق مما كان متوقعا.
أشار خبراء من واحدة من أكبر الوكالات التحليلية وأكثرها احتراماً ، جونز لانغ لاسال ، في تقرير للربع الأول من عام 2014 إلى أن توقعات الاستثمار لسوق العقارات في دبي تستمر في التحسن المطرد. وفقًا لمؤشر JLL لثقة الأعمال ، فقد وصل هذا المؤشر في الربع الأخير من عام 2013 إلى مستوى 144.3 نقطة ، وهو ما يزيد بنسبة 8٪ عن نفس الفترة من العام السابق. وفقًا لوزارة التنمية الاقتصادية ، سيواصل اقتصاد دبي تعزيزه في عام 2014 إلى حد كبير بسبب استقرار سوق العقارات - وفقًا للتوقعات ، من المتوقع أن يصل إجمالي الناتج المحلي لدبي في عام 2014 إلى 4.7٪.
في بداية عام 2014 ، كما لاحظ خبراء JLL ، دخل سوق العقارات في دبي مرحلة جديدة من التطوير ، مستفيدًا من الطلب المتزايد على الإسكان. ووصفوا الزيادة في أسعار الإيجارات والبيع في الإمارة بأنها "منطقية ويمكن التنبؤ بها" ، خاصة بعد موجة انخفاض الطلب التي لوحظت في دبي في الفترة 2008-2009. مؤشر آخر على زيادة ثقة المستثمرين هو الزيادة في القيمة الإجمالية لجميع معاملات البيع التي تمت في دبي على مدار الأشهر الستة الماضية ، والتي زادت بنسبة 30 ٪ وبلغت 29 مليار دولار أمريكي.
في يناير 2014 ، وفقًا لتقرير JLL ، تم إنشاء وكالتين حكوميتين جديدتين في دبي لتحسين جاذبية الإمارة للمستثمرين والسياح العالميين. وكانوا وكالة دبي لتطوير الاستثمار ومؤسسة دبي للسياحة والتسويق التجاري. بالإضافة إلى هذه الدلائل الواضحة على "النمو" الواضح وتعزيز سوق العقارات في دبي ، تم تسجيل زيادة في نشاط سوق الأوراق المالية في بداية العام. كان العديد من كبار مطوري العقارات في دبي ، بما في ذلك إعمار ، أول من أعلن عن نيته تقديم عرض عام أولي (IPO) في المستقبل القريب لبيع أسهمه في أسواق الأسهم العالمية.
يقوم خبراء JLL ، بالإضافة إلى العديد من الوكالات العالمية الرائدة الأخرى ، كقاعدة عامة ، بإجراء تحليل شامل للاتجاهات الرائدة في سوق العقارات ويتأثرون بنبض المدينة ، لذلك نادراً ما تكون التوقعات التي قدمتها خاطئًا. الخطأ الوحيد الذي ارتكبه خبراء JLL هو التنبؤ بأن أسعار العقارات ستصل إلى مستوى ما قبل الأزمة في عام 2013 - أوائل عام 2014 ، وهو ما لم يحدث بفضل التدابير التي اتخذتها حكومة دبي في الوقت المناسب ، وربما بسبب تنبؤات تحذير مماثلة. إذا كنت تعتقد أن تقرير JLL للربع الثاني من العام ، فإن مستقبل الاستثمار في العقارات في دبي اليوم يبدو أكثر من مشجع. في ذلك ، عكس خبراء المكتب الاتجاه الرئيسي لهذا العام - إلى انخفاض في معدل نمو الأسعار.
وفقًا لما قاله كريج بلامب ، رئيس قسم الشرق الأوسط في JLL ، فإن التدابير التي اتخذتها حكومة دبي لمنع المضاربة في مجال الإسكان ، وكذلك الزيادة المفرطة في الأسعار نفسها ، والتي بدأت تؤثر بشكل مباشر على مستوى الطلب ، أدت إلى تباطؤ في أسعار العقارات في دبي خلال الربع الثاني من العام. في الوقت الحالي ، لا يزال التطور التصاعدي لسوق دبي العقاري مستمرًا: وفقًا للمؤشرات السنوية للربع الثاني ، ارتفعت أسعار المساكن بنسبة 36٪. ومع ذلك ، ووفقًا للمؤشرات الفصلية ، فمن الواضح أن وتيرة هذا التطور تباطأت بشكل ملحوظ في الربع الثاني من العام ، عندما ارتفعت الأسعار بمعدل 6 ٪ ، مقارنة مع 10 ٪ في الربع الأول من العام. كما انخفض الارتفاع في أسعار الإيجارات في الربع الثاني: من 7 ٪ في الربع الأول إلى 3 ٪ في الربع الثاني. يشير انخفاض المبيعات أيضًا إلى استقرار سوق العقارات في دبي المحموم. لذلك ، يقول تقرير JLL أنه وفقًا لبيانات شهر مايو من هذا العام ، انخفض حجم المعاملات الخاصة ببيع الفيلات ، على وجه الخصوص ، بنسبة 50٪ مقارنة بالفترة نفسها من العام الماضي. ومع ذلك ، تجدر الإشارة إلى أن هذا الاتجاه النزولي في معدلات النمو لا ينبغي أن يسبب القلق من أي وجهة نظر. نعم ، ليس الآن هو الوقت المناسب لتحقيق أرباح سريعة ، كما يقول الخبراء ، ولكن انخفاض الأسعار مفيد على المدى الطويل. من ناحية ، فإنه يوفر ضمانات بأننا لن نواجه في المستقبل القريب "فقاعة صابون" أخرى ، ومن ناحية أخرى ، فإنه يتيح للمستثمرين المحتملين فرصة "اللحاق" بالانزلاق المستمر بسبب الزيادات السريعة في الأسعار ، وفرصة استثمار الأموال المتاحة.
السكن الفاخر
انعكس الانخفاض الواسع في أسعار المساكن في دبي في النصف الأول من هذا العام في جميع قطاعات العقارات ، لكن لا تنسَ أن متوسط قيمة معدل نمو الأسعار هو مؤشر متوسط ، ولكن في الواقع يمكن أن تظهر القطاعات المختلفة نتائج مختلفة تمامًا. ، اعتمادا على عوامل مختلفة. أحد هذه العوامل هو توازن العرض والطلب ، والذي ، وفقًا لوكالة استشارية وتحليلية موثوقة أخرى ، نايت فرانك ، يثير الاتجاهات الرئيسية في تشكيل أسعار العقارات لمختلف الأغراض وفئات الأسعار.
يقوم نايت فرانك ، على وجه الخصوص ، بتجميع مؤشر برايم جلوبال للمدن ، والذي يعكس أيضًا مستوى أسعار المساكن المتميزة ، للطلب على المساكن الفاخرة في جميع أنحاء العالم. ولأن دبي ، إلى حد ما ، هي المركز العالمي لتركيز النخبة العقارية ، بسبب الظروف الضريبية المواتية للمستثمرين ، فإن هذا المؤشر أكثر من ذي صلة بالإمارة. وقال التقرير النهائي لعام 2013 لـ "نايت فرانك": "مع حلول الأزمة في منطقة اليورو وتحسن الوضع الاقتصادي العام ، فإن الطلب على العقارات الفاخرة في جميع أنحاء العالم ينمو بشكل مطرد ، على الرغم من حقيقة أن الأسواق المالية يمكن أن توفر نسبة منخفضة إلى حد ما الربحية. " يشير مؤشر المدن العالمية الرائد في دبي للربع الأخير من عام 2013 إلى أن المعدل السنوي لنمو الأسعار في هذا الربع كان الأعلى منذ عام 2010 ، لكن معدل النمو الفصلي كان الأدنى منذ عام 2012.
في مارس 2014 ، نشرت نايت فرانك تصنيفًا لأغلى المدن في العالم من حيث تكلفة متر مربع واحد من العقارات الفاخرة. من بين 20 مدينة في العالم التي تم تحليلها في تقرير نايت فرانك ، احتلت دبي المرتبة 19 من حيث أسعار المساكن المتميزة ، فقط كيب تاون أقل ، حيث يمكنك شراء 215.1 متر مربع مقابل مليون دولار أمريكي. م من المساكن الفاخرة. في الوقت نفسه ، يؤكد خبراء نايت فرانك أن أسعار المساكن الفاخرة في دبي لا تزال لديها مساحة للنمو. لذلك ، مقابل مليون دولار أمريكي في دبي ، يمكنك شراء 146 مترًا مربعًا من المساكن المتميزة ، أي أكثر بست مرات من لندن ، وسبع مرات أكثر من هونغ كونغ ، وعشرة أضعاف ما في موناكو. لا تزال المدن الرئيسية الأخرى في العالم ، مثل موسكو ومومباي وإسطنبول ، أغلى من دبي ، من حيث تكلفة العقارات التي تبلغ مساحتها 1 متر مربع.
فيما يتعلق بوتيرة وحجم الزيادات في الأسعار ، احتلت دبي ، وفقاً لتقرير نايت فرانك ، المركز السابع من بين 10 مدن في التقرير ، واحتلت المرتبة الثامنة عاصمة الإمارات العربية المتحدة ، أبو ظبي. اتخذت دبي وأبو ظبي مثل هذه المراكز في هذه القائمة بسبب نمو أسعار المساكن المتميزة بنسبة 17 ٪ و 15 ٪ في عام 2013 ، على التوالي. في النصف الثاني من العام ، وفقًا لتقرير Knight Frank الأخير ، سترتفع أسعار المساكن المتميزة بنسبة 10-15٪ ، ويعزى ذلك إلى حد كبير إلى حقيقة أنه في الأشهر الثمانية عشر القادمة لن يتم تكليف الكثير من الأشياء في هذا القطاع ، والتي ، بالطبع ، يثير ارتفاع الطلب. وبالتالي ، تعد النخبة العقارية في دبي واحدة من أكثر الأشياء المربحة للاستثمار ، والتي تنمو رسملتها بثبات وثبات.
طفرة البناء
هناك عدد قليل من الإعلانات في أي مدينة أخرى في العالم أسبوعيًا عن إطلاق مشاريع جديدة ، كما هو الحال في دبي. لكن ، كما لاحظ الخبراء في وكالة CBRE التحليلية ، فإن الإمارة ليست فقط قادرة على قبول عضويا ، ولكنها تحتاج أيضًا إلى ما لا يقل عن 30 ألف عقار جديد.
اليوم ، أصبحت الطفرة العمرانية هي الواقع اليومي لـ "مدينة المستقبل" ، والتي يصعب تخيلها دون وجود مواقع بناء واسعة النطاق وغابة من الرافعات الإنشائية. ومع ذلك ، في مناطق المدينة التي تحظى بشعبية بين المستثمرين ومشتري المنازل والسياح ، هناك مساحة أقل وأقل من أجل التنمية ، وبالتالي فإن تكلفة الأراضي هنا تنمو باطراد ، مما يعني أن أسعار المساكن المبنية حديثًا ترتفع أيضًا. ولكن ، كما ذكر أعلاه ، هناك حد للأسعار ، لذلك يبحث مطورو دبي بشكل متزايد في اتجاه المزيد من القطع المربحة في المناطق النائية في دبي. مشتري المساكن ، الذين يرغبون في خفض تكلفة الشراء ، كما تبدو هناك.
أشار تقرير حديث صادر عن وكالة CBRE التحليلية إلى أن مطوري دبي سيبنون المزيد من المساكن من الطبقة المتوسطة في المناطق النائية في دبي. وفقًا لـ CBRE ، سيقوم المطورون هذا العام ببناء حوالي 17 ألف وحدة سكنية جديدة في دبي. سيتم إنشاء معظم العقارات السكنية كجزء من مشاريع ضخمة على نطاق واسع في مناطق مثل دبي لاند وجميرا فيليج سيركل وواحة دبي للسيليكون. في أسبوع واحد فقط من شهر أبريل ، وفقًا لـ CBRE ، أعلن ثلاثة من كبار اللاعبين العقاريين - المطورين إعمار ودبي للعقارات ولوتاه العقارية - عن بدء بناء 845 عقارًا جديدًا في ضواحي دبي.
إن النمو السريع في أسعار العقارات ، على الرغم من تراجعه في النصف الأول من عام 2014 ، يجبر العديد من المشترين بشكل متزايد على البحث عن خيارات أكثر بأسعار معقولة للأسعار السكنية ، مما يخلق زيادة في الطلب على هذه العقارات. تم ذكر حوالي أكثر من بناء المنشآت على نطاق واسع في جميع المناطق في دو باي في العديد من تقارير شركة ميد انسايت التحليلية. وفقًا لتصنيفها الخاص لهذا المكتب ، احتلت دبي للعام الثاني على التوالي المركز الأول في عدد وحجم مشاريع البناء. اتخذت الإمارات العربية المتحدة ككل ودبي على وجه الخصوص موقعًا رائدًا بين جميع دول الشرق الأوسط من حيث سرعة وحجم مشاريع البناء. تم تنفيذ معظم المشاريع المذكورة في دبي ، حيث تم إنفاق 20.6 مليار دولار أمريكي في عام 2013 على الإنشاءات ، والتي بلغت حوالي 52 ٪ من إجمالي ميزانية قطاع البناء في الإمارات العربية المتحدة. تبلغ التكلفة الإجمالية لمشاريع البناء في مختلف المنشآت التي لم تنفذ بعد في جميع بلدان منطقة الشرق الأوسط أكثر من 1 تريليون دولار أمريكي ، منها 428 مليار دولار أمريكي تقع على عاتق دولة الإمارات العربية المتحدة. وبالتالي ، في الإمارات العربية المتحدة خلال السنوات الخمس المقبلة ، كل الفرص متاحة لها للحفاظ على مكانتها الرائدة في وتيرة وحجم البناء.
في هذا العام ، تبلغ القيمة الإجمالية لعقود البناء في دبي حاليًا أكثر من 100 مليار دولار أمريكي ، مما يسمح لنا بالحديث عن زيادة في حجم القطاع بأكثر من الضعف مقارنة بالعام الماضي. في الوقت نفسه ، في هذه المرحلة ، يتم إطلاق أو امتلاك مشاريع كبيرة أو أكثر في دبي من قبل القطاع العام ، أو يسيطر عليها. تمت إعادة إحياء العديد من المشاريع الكبيرة والهامة للمدينة ، والتي كانت "مجمدة" سابقًا ، وهي على وشك الانتهاء.
من بينها - خط الترام وخط المترو ونخلة جميرا مول في الجزيرة الشهيرة من صنع الإنسان. كل هذا يلهم المستثمرين بثقة كبيرة ويسمح لنا بالتفاؤل بشأن مستقبل قطاع البناء في دبي ، وفقًا لتقرير صادر عن Meed Insight.
التنمية الشاملة
في نهاية العام الماضي ، لاحظت جميع وكالات التحليل أن سوق العقارات في دبي يتطور ليس فقط بسرعة ، مما تسبب في القلق ، ولكن أيضا بشكل شامل ، والتي ألهمت الثقة. استحوذ إحياء السوق على جميع القطاعات دون استثناء واستمر في عام 2014. ومن العلامات الواضحة على تنامي ثقة المستثمرين الزيادة في عدد الشركات التي تمارس أعمالاً تجارية في دبي. وهذا بدوره لا يمكن أن يتسبب في ارتفاع الأسعار في سوق العقارات المكتبية ، كما أشار خبراء CBRE. أجرت شركة CBRE التحليلية والاستشارية دراسة لأكثر من 70 شركة دولية كبيرة ، والتي تشغل عمومًا 25 مليون متر مربع من المساحات المكتبية في جميع أنحاء العالم ، ووجدت أن نسبة أولئك الذين يخططون لتوسيع شركاتهم في الشرق الأوسط في المستقبل القريب خلال عام واحد زاد من 24 ٪ إلى 30 ٪. اليوم ، تخطط واحدة من كل ثلاث شركات دولية شملها استطلاع CBRE لتحديد وجودها في منطقة الشرق الأوسط ، حيث تعد دبي المكان الأكثر جاذبية.
سيظل الاتجاه الرئيسي في هذا السوق في المستقبل ، وفقًا للخبراء ، هو أولوية جودة المكاتب العقارية ، مما يعني أن المناطق والمجمعات مثل مركز دبي المالي العالمي ودبي داون تاون وتيكوم ستكون الأكثر طلبًا. سيتم تخصيص 850 ألف متر مربع من المساحات المكتبية في دبي هذا العام. في عام 2014 ، لاحظ خبراء من شركة تحليلية عالمية رائدة أخرى ، Cluttons ، زيادة اهتمام المستثمرين في العقارات الصناعية والتجارية في المناطق الاقتصادية الحرة في دبي وتوقعوا حدوث زيادة أخرى في الاهتمام بمشروعات هذا القطاع.
وفقًا لـ Cluttons ، ستبدأ المناطق الاقتصادية الحرة في تلبية الطلب الخاص ، حيث يتراجع عدد العقارات التجارية والصناعية المجانية بشكل مطرد ، كما هو الحال في المنطقة الصناعية الحرة بدبي أو مدينة دبي للاستثمار. وبالتالي ، يتفق الخبراء في معظم الوكالات التحليلية ومكاتب الاستشارات على مستقبل واعد للاستثمارات العقارية في دبي والإمارات العربية المتحدة. وبهذا المعنى ، لا يمكن أن يصبح استقرار الأسعار في السوق إلا فائدة إضافية لأولئك الذين يعتمدون على الآفاق طويلة الأجل.
يمكنك الحصول على معلومات إضافية حول شراء العقارات في دبي من متخصصي IMEX Real Estate عبر الهاتف في موسكو +7 (495) 5100008 ، هاتف مجاني في الإمارات 800- IMEX (8004639) أو عن طريق إرسال طلب عبر البريد الإلكتروني [email protected].
