أصبح العام الماضي علامة فارقة لعقارات دبي. لماذا؟ لقد كان غنيًا بالأحداث المهمة الهامة ، والتي ، وفقًا للخبراء ، ستوفر لفترة طويلة مصلحة مستقرة وحيوية للمستثمرين في العقارات في دبي. بعد الأزمة المالية العالمية والانهيار الناجم عن ذلك ، ثم ركود الأسعار ، كان عام 2012 هو الذي جلب انتعاشًا ملحوظًا لسوق دبي. سيتم تذكره لارتفاع أسعار العقارات والإيجارات ، وإطلاق مشاريع جديدة واسعة النطاق ، والتدفق السريع لرأس المال ، والاهتمام الفعال للمستثمرين. كل هذا ، بدوره ، يستتبع تدابير تنظيمية غير مسبوقة من قبل سلطات الإمارات العربية المتحدة تهدف إلى جعل السوق أكثر شفافية وضمان أمن المشاركين فيها. سنحاول تسليط الضوء على خمسة أحداث رئيسية في دورة الأحداث في عام 2012 التي حددت مكانة دبي باعتبارها واحدة من أكثر الأسواق جاذبية ، حسب الخبراء ، للمستثمرين في العام الجديد.
FIRST. إحياء في السوق. نمو أسعار العقارات. أسعار الفيلات أسرع من الشقق
صرح الخبراء بالإجماع بالنمو السريع لسوق دبي العقاري في عام 2012. وفقًا لشركات استشارية رائدة ، في المتوسط في عام 2012 ، ارتفعت أسعار الفلل في دبي بنسبة 20٪ ، وللشقق في المنطقة بنسبة 510٪. في وسط مدينة دبي المرموقة ، ارتفعت أسعار الربع الأخير من عام 2012 بنسبة 10 ٪. وهذا ليس مصادفة ، لأن الزيادة في الأسعار في المناطق الأكثر شعبية والأماكن الجيدة في دبي كانت أعلى في المتوسط منها في المشاريع ذات المستوى الأدنى. على الرغم من وجود استثناءات من بينها: على سبيل المثال ، في منطقة واحة السيليكون ، ارتفعت الأسعار جزئيًا بنسبة 40٪ ، وفقًا للخبراء ، ستواصل نموها بسبب ارتفاع الطلب من المشترين ذوي الدخل المتوسط. بين المستثمرين الأثرياء ، الفيلات الأكثر شعبية في المناطق "الكلاسيكية" في دبي - جزيرة النخلة جميرا ، ميدوز وتلال الإمارات. من المتوقع أن يكون ارتفاع الأسعار بالنسبة لهم العام المقبل على مستوى عالٍ
أصبح الاهتمام الكبير للمستثمرين في الفلل مقارنة بالشقق واحدًا من السمات المميزة الرئيسية للعام الماضي. في قطاع الفلل ، استعادت الأسعار بالفعل جميع خسائر سنوات ما بعد الأزمة وتجاوزت مستوى 200708 الناجح. إن شعبية الفيلات تجعلها سلعًا شديدة السيولة ، مما يساهم أيضًا في اهتمام المستثمرين وارتفاع الأسعار بالنسبة لهم.
بالنسبة لاستئجار العقارات السكنية ، فمن المرجح أن ترتفع الأسعار في عام 2013 في مناطق مثل دبي ، دبي مارينا ونخلة الجميرا. في المناطق الأقل شعبية في دبي ، وفقًا لتوقعات شركة جونز لانج لاسال الاستشارية ، لن ترتفع معدلات الإيجار. ومع ذلك ، على المدى المتوسط ، سيتم تشجيع ارتفاع تكلفة السكن من خلال النمو السريع لسكان دبي ومحدودية المعروض من المساكن. إن استئناف تدفق المغتربين الأثرياء ، بدعم من النشاط التجاري العالي ، يخلق طلبًا ثابتًا على مساكن الإيجار من القطاعات العليا من السوق ، في حين أن المعروض لديه غير قادر فعليًا على النمو بنفس الوتيرة.
في العامين المقبلين ، سيتم تجديد سوق العقارات السكنية في دبي بـ 45 ألف شقة وفيلا جديدة ، لكن معظمها سيكون في مناطق جديدة أقل تطوراً مثل قرية الجميرا ومدينة دبي الرياضية واحة دبي للسيليكون. على الرغم من حقيقة أنه في المناطق الشعبية ، مثل مرسى دبي ، لا توجد مساحة خالية للتنمية تقريبًا.
الثانية. تزايد الثقة من المستثمرين ، وتأثير رأس المال
كما ذكر أعلاه ، ينذر الخبراء سوق العقارات في دبي لتصبح واحدة من أكثر الأسواق ديناميكية في العالم في عام 2013. ومما يسهل ذلك النمو السريع لاقتصاد الإمارة ونشاطها التجاري. لذلك ، تم تعديل معدل نمو الناتج المحلي الإجمالي لدبي في عام 2012 صعودًا إلى مستوى 5 ٪ سنويًا. في الوقت نفسه ، تشير المؤشرات الاقتصادية لدبي إلى عدم وجود زيادة كبيرة في الديون وانخفاض في مخاطر التخلف عن السداد. وفقًا لمركز أبحاث مركز دبي للإحصاء ، فإن عدد الأشخاص القادمين إلى دبي في عام 2013 سيزداد بنسبة 10٪. يتنبأ تقرير بنك أوف أمريكا / ميريل لينش بزيادة عدد السياح بحلول عام 2020 إلى 15 مليونًا سنويًا ، مقارنة بـ 8 ملايين في عام 2011.
أكدت الأحداث المضطربة التي وقعت في عدد من دول الشرق الأوسط في عام 2012 مكانة دبي باعتبارها "ملاذًا آمنًا" للمستثمرين من جميع أنحاء المنطقة. بالإضافة إلى رأس المال من الخليج الفارسي والدول العربية الأخرى ، استقطبت دبي بشكل تقليدي مستثمرين أثرياء من الهند وباكستان ودول آسيوية أخرى نامية. ربما كان نمو ثقة المستثمرين النتيجة الرئيسية لعام 2012.
وفقًا لدراسة أجرتها فريندز بروفيدنت إنترناشونال ، فإن 60٪ من المغتربين الأثرياء المقيمين في الإمارات العربية المتحدة واثقون من النمو المستمر لسوق العقارات. معظمهم (49٪) يؤمنون بالنمو "القوي" خلال السنوات الخمس المقبلة ، بينما يتوقع 11٪ منهم نموًا قويًا للغاية في هذه الفترة. رأى 10٪ فقط من المشاركين أن سوق العقارات في الإمارات سيواجه بعض الصعوبات في المستقبل.
ثالث. عودة مشاريع ميجا
في الربع الأخير من عام 2012 ، أعلنت دبي عن إطلاق عدد من المشاريع الكبرى ، تذكرنا بأوقات الطفرة السابقة للأزمة في سوق العقارات. بدأ كل شيء مع سيتي سكيب جلوبال 2012 ، حيث أعلنت لينك جلوبال جروب عن خطط لإنشاء تاج عربية - نسخة موسعة من معبد تاج محل الهندي الشهير - بقيمة مليار دولار أمريكي. فيلات و 13 مبنى شاهق ومركز تسوق وفنادق ومدارس دولية.
بعد فترة وجيزة ، استولت حكومة دبي على العصا من المطورين الخاصين. في البداية ، تم الإعلان عن مشروع لتوسيع الخليج التجاري المصطنع ، والذي سيتم ربطه مباشرة بالخليج الفارسي عبر طريق الشيخ زايد السريع وبالقرب من حديقة الصفا. ومع ذلك ، فإن الأخبار المتعلقة بإنشاء مجمع مدينة محمد بن راشد على نطاق واسع مع أكبر مركز للتسوق في العالم (أكثر من دبي مول الحالي) ، وهي حديقة أكثر من ثلث هايد بارك في لندن ، وأكثر من 100 فندق ، أصبحت قنبلة معلومات حقيقية. بعد ذلك ، لم يعد مشروع بوليوود ، الذي تبلغ تكلفته مليارات الدولارات لإنشاء خمس مدن ترفيهية في جبل علي ، وكل منها سيخصص لموضوع منفصل - الأفلام والحيوانات والشخصيات المضحكة أو "مصنع الأحلام" الهندي - مدهشًا.
على هذه الخلفية ، ضاعت تقريبا مشاريع أخرى واسعة النطاق. على سبيل المثال ، محاولة لتكرار نجاح دبي مارينا وجميرا بيتش ريزيدنس في جزء آخر من دبي - الديرة. سيصبح مشروع تطوير واجهة ديرة المائية على الخليج الفارسي ، وفقًا لخطة سلطات دبي ، أحد معالم الجذب الرئيسية في الإمارة. على الشريط الذي يبلغ طوله أربعة كيلومترات على الساحل بين خور دبي والحمرية ، سيتم بناء ستة فنادق ومباني سكنية وتجارية وممشى وخليج اصطناعي مع مرسى. تلقى مشروع المدينة البحرية حافزًا جديدًا ، حيث أعلن عن مشروع لاندمارك تاور الذي يبلغ طوله 230 مترًا مع فندق خمس نجوم.
الرابع. تدابير تنظيمية جديدة
إلى جانب الانتعاش في دبي ، كانت هناك مخاوف من أن المضاربين سوف يسخنون السوق مرة أخرى ويؤدي إلى انهيار مؤلم ، كما كان على عشية الأزمة الاقتصادية العالمية. انتهت معدلات النمو المكونة من رقمين في أسعار العقارات كل شهر بالانهيار والركود المطول ، لذا فإن حكومة دبي تفعل هذه المرة كل شيء لجعل السوق ليس مربحًا فحسب ، بل أيضًا مستقرًا ويمكن التنبؤ به للمستثمرين.
المطورين أنفسهم مهتمون أيضا في هذا. على سبيل المثال ، فرض أكبر مطوري إعمار ونخيل في وقت واحد قيودًا على إعادة بيع العقارات قيد الإنشاء ، مما يتطلب الحصول على هذه الدفعة 35٪ على الأقل من تكلفة السكن في مشاريعهم. من المعتقد أنه تم إعادة بيع المضاربات السكنية في مرحلة البناء ، والتي بسببها يمكن أن تغير أصحابها بعد أيام قليلة من بدء المبيعات ، أصبح أحد أسباب "فقاعة" الأسعار في السوق قبل الأزمة.
في يونيو 2012 ، أصدرت سلطات دبي مشروع قانون لحماية المستثمرين ، والذي يضمن لهم تعويضًا نقديًا كاملاً في حالة فشل شركة التطوير في الوفاء بالتزاماتها ، على سبيل المثال ، عدم تسليم العقار خلال الفترة الزمنية المحددة أو تغيير غير منسق في خصائصه. بالإضافة إلى ذلك ، بموجب القواعد الجديدة لإدارة الأراضي في دبي ، سيدفع المطورون غرامة عن التأخير في إصدار شهادة ملكية. وبالتالي ، يتعين على شركات المقاولات دفع غرامة قدرها 10 آلاف درهم (2.7 ألف دولار) إذا لم تصدر وثيقة تثبت ملكيتها لمشتري العقار عندما تصل درجة استعداد المشروع إلى 80٪. تستعد دبي أيضًا لإنشاء محكمة تحكيم خاصة تتيح حل أسرع وأرخص للنزاعات في العقارات مقارنة بالمحاكم العادية.
الخامسة. مقدمة من حدود الرهن العقاري
ومع ذلك ، في نهاية عام 2012 ، كانت هناك تقارير عن قرار آخر اتخذته سلطات الإمارات العربية المتحدة ، والذي يطغى بسهولة على جميع القرارات السابقة من حيث تأثيرها المحتمل على تطوير سوق العقارات لسنوات قادمة. في ليلة رأس السنة ، أفادت وسائل إعلام مختلفة في الإمارات ، نقلاً عن مصادر مصرفية ، أن البنك المركزي الإماراتي أرسل تعميماً إلى جميع البنوك التجارية يحظر أكثر من 50٪ من تكلفة السكن من المغتربين إلى القروض العقارية. بالنسبة لمواطني دولة الإمارات العربية المتحدة ، تم تحديد قيد مماثل بنسبة 70 ٪ ، وللشراء الثاني واللاحق للعقارات - 60 ٪ (للوافدين - 40 ٪ فقط). تجدر الإشارة إلى أنه في وقت سابق من دولة الإمارات العربية المتحدة لم تكن هناك قيود على حصة من تكلفة السكن التي يمكن للمقرض الحصول عليها من البنك كرهن عقاري. في الممارسة العملية ، وصلت إلى 7580 ٪ بعد أن بدأت البنوك في تخفيف سياستها الائتمانية بسبب الانتعاش في السوق.
قريباً ، نفى البنك المركزي معلومات حول توزيع مثل هذا التعميم ، لكنه قال إن إعداد قواعد إقراض الرهن العقاري الشاملة جارية وأنه يمكن تطبيقها في عام 2013 بعد التشاور مع البنوك التجارية. قبل دحضها ، نجحت هذه الأخبار في إحداث عاصفة من ردود الفعل المتضاربة في سوق العقارات في الإمارات العربية المتحدة. في حين أن المشترين والبنوك غاضبون من فرض قيود مفاجئة ، دعمهم كبار المطورين ، قائلين إن هذا من شأنه أن يعزز سوق العقارات ويشجع وصول المشترين الجادين. ينقسم المحللون أيضًا إلى أولئك الذين يعتقدون أن "سقف" الرهون العقارية يحد بشكل غير ضروري من إمكانات النمو في سوق العقارات في الإمارات العربية المتحدة ، وأولئك الذين يرحبون باستقرار واستقرار أكبر في السوق. سواء كان الأمر كذلك ، يمكن أن نستنتج أن سلطات الإمارات العربية المتحدة اتخذت خيارًا ثابتًا لصالح تقييد المضاربة في السوق ومكافحة قروض الرهن العقاري المتأخرة للبنوك التجارية ، حتى لو كان عليك الموافقة على نمو سوقي أبطأ على المدى القصير.
تعليق من آرثر كوبوزيف ، المدير التنفيذي لشركة IMEX العقارية:
"لقد حدث انتقال سوق العقارات في دبي وجميع اللاعبين إلى مرحلة التعافي بعد الأزمة تدريجياً ، وبالتالي فهو غير مرئي للعديد من المراقبين الخارجيين. وقد ناقشوا بالأمس ما إذا كان الانتعاش الحالي يمكن اعتباره خطيرًا ، واليوم يتنافسون بالفعل في توقعات مواتية للمستقبل. لذلك من الجيد جدًا أن حكومة دبي أوضحت بشكل قاطع وواضح للجميع أنها لن تسمح للفوضى التي كانت تحدث في السوق عشية الأزمة ، عندما يمكن للممتلكات نفسها أن تغير الملكية حرفيًا كل أسبوع ، وفي كل مرة يرتفع فيها السعر ، من غير المرجح أن تكون الإجراءات التي تتخذها الهيئات التنظيمية قادرة على تخويف المستثمرين الحقيقيين - التوقعات من سوق العقارات في الإمارة في عام 2013 مرتفعة للغاية.
في رأيي ، فإن الانتعاش الاقتصادي في دبي ونمو النشاط التجاري ينذران بأن هذا العام لن يكون أقل مواتاة وأثرياء في الأحداث الإيجابية من الماضي ".
يمكنك الحصول على أي معلومات إضافية حول امتلاك وإدارة الممتلكات الخاصة بك في دبي من المتخصصين في IMEX Real Estate عبر الهاتف. في موسكو +7 495 5100008 ، الرقم المجاني في الإمارات 800IMEX (8004639) أو عن طريق إرسال طلب عبر البريد الإلكتروني [email protected].
